全国政协社科界委员今年向大会提案《商品住房小区车位，应该区别情况确定产权》，建议对于目前已经存在的居住小区车位，全国人大应该在上做好细化调整，逐步化解长期积累的普遍性矛盾；对在开发的开发居住小区车位，在全国人大做出法律调整以前，先由行政主管部门以行政规章的形式，指导地下车库、车位产权归属处理，以免新问题的不断产生和积累。

　　以下提案全文：

　　2016年4月，南京市鼓楼区人民法院审理业主和开发商之间的车位归属之争，引发广泛关注。该事件最后的结果，不得而知，但是，它揭开了长期困扰人们的一个问题——商品住房小区车位产权归属之争。

　　小区车位产权归属，有两部分是清晰的，即：占用业主共有道路、绿地等设置的车位属于业主共有；根据《人民防空法》设置的车位，权利归人防部门。

　　此外，开发商在建筑区划内建设的车位归属，《物权法》仅仅规定可“通过出售、附赠或出租等方式约定”。简单说，产权归属由买卖双方约定，通常被误解为开发人（主要是开发商）拥有产权。这个规定有明显的缺陷。

　　其实，地下车库、车位的产权比较复杂，需要区别对待。只有在明晰产权的前提下，才能由买卖双方约定。其中，又可以分两种情况：

　　第一种，凡是经建设工程规划批准建造的地下车库、车位，投资建设人如独立支付（应可核实）了工程建筑费用，并独立支付或按合理比例支付（应可核实）了出让金及相关税费，它的产权就独立存在。经行政管理部门确权后，它同交易当事人的约定才是有效的，即《物权法》第七十四条是适用的。

　　第二种，虽然经建设工程规划批准建造了地下车库、车位，但是，投资建设人对地下车库、车位没有独立支付工程建筑费用；或者没有独立支付或按合理比例支付土地出让金及相关税费，这样的地下车库、车位，同地上建筑物在经济上、土地使用权上是不可分的。所以，这样的地下车库、车位产权就不能独立存在，应该由投资开发人同地上物业主共有。在这样的情况下，《物权法》第七十四条是不适用的，交易当事人约定的前提是缺失的、无效的。

　　根据以上分析，《物权法》第七十四条应该进行细化性修改（或补充性说明）：

　　首先，要明确在具有独立地下空间使用权、独立支付工程建筑费、独立或按比例比例了支付土地出让金及其他税费的三个必要条件下（应有据可查），地下车库、车位可以设立为属于某个投资建设人的独立产权。其次，要明确在缺乏以上三个必要条件之一的地下车库、车位，只能属于包括投资开发人在内的全体业主的共有产权。对于本来应为全体业主的共有产权，由于管理上的疏忽，历史上已经有过转让或约定，应该谨慎地恢复事物的本来面貌。

　　中国人多地少，而且城市小客车普及程度将进一步提高，车库、车位短缺问题将越发严重，如果不理顺它的产权，对于大批小业主是不公平的。未来，如小业主主张权利的意识、行为大规模爆发，可能会造成重大的社会冲突。鉴于此，需要早日做好应对准备。本人建议：

　　对于目前已经存在的居住小区车位，全国人大应该在法律上做好细化调整，逐步化解长期积累的普遍性矛盾；对于正在开发的开发居住小区车位，在全国人大做出法律调整以前，先由行政主管部门以行政规章的形式，指导地下车库、车位产权归属处理，以免新问题的不断产生和积累。