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自今年7月九部委联合印发住房租赁新政后，截至目前已有20多个省市相继出台了住房租赁实施细则。在政策红利的不断推动下，“风口”上的长租公寓正步入高速发展期。 面对万亿规模的市场蓝海，《每日经济新闻》记者在调查时发现，不论是开发企业还是品牌运营商，不论是集中式公寓还是分散式公寓，都面临同一个问题，即在公寓开发前端的环节缺乏统一的参照标准，一切都要在摸索中前进。 董事长陈辉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，装修的好坏影响租房者的决策。长租公寓的租客是把位置、价格和装修因素综合考量，租户可能会因为公寓的装修好坏来决定租不租。 标准不清晰：只能“交学费”攒经验 目前，长租公寓企业所需要的行业标准来自三个方面，一是企业制定用户体验的产品标准；二是来自政府审批、监管的行业标准；三是装修时的材料、工艺标准。 在长租公寓的分类中，房地产开发企业主导长租公寓时，得益于商业开发、住宅精装的资源优势，便于整合既有的设计、采购、工程团队投入长租公寓板块。 万科成都公司负责工程的相关人士在接受记者采访时就直言，开发商用自己的施工团有着易于人员管理、严控施工标准的优势，并且与开发商长期合作的供应商报价往往更低，不仅能压缩成本，还能较外包给三方公司施工避免不少麻烦。 记者走访时了解到，魔方公寓采用全国统一的硬装风格。该公司相关负责人介绍称，魔方公寓的设计部分是由公司团队完成，施工由公司营建部门监督第三方施工的方式进行。 主打分散式公寓的优客逸家在装修上则与集中式公寓截然不同。其CEO向记者介绍，由于房源分散，装修时间无法统一，因此优客逸家房源的装修都是通过招标的方式外包给第三方公司，并且都是与所布局城市的当地企业合作。 在长租装修缺乏行业标准的问题上，刘翔直言都是交学费给自己总结经验。他认为，装修工人是否得到了相应的培训，装修材料是否达到了相关的安全性和规范性，这些部分不是供应商能快速解决的。运营企业只能不断地提出自己的标准，来寻找到符合标准的装修供应商和材料供应商进入采购体系，反之去推动装修行业的规范化。 刘翔同时表示，做集中式公寓的企业会比优客逸家遇到的问题多，比如提供怎样的物业服务，遵循什么样的消防标准，目前都没有具体的规定。 在记者走访中了解到，龙湖冠寓双楠店是按照酒店消防标准配建，虽然验收时一次通过，但也抬高了企业的投入成本。 讨好90后：好装修才有高溢价 目前，长租公寓房源主要是基于对存量房的改造升级，通过装修改造，提供增值服务以吸引中等偏上收入水平的青年白领。 发布的《2016年上半年租房市场报告》显示，一线城市租客中，90后占比已接近60%，二三线城市已达到64%。随着90后占比提升，租客对居住品质的要求很高，其中独立空间、装修品质、小区环境等影响着租住决策。 中金公司认为，租客年龄结构呈年轻化趋势，对居住品质要求正在快速提升，而品牌化的长租公寓可以有效解决租房过程中的诸多痛点。传相较于统租房出租品质参差不齐，长租公寓拥有多种可供选择的装修风格和良好的居住环境，并且高于市面平均水平，受白领一族的青睐。 《每日经济新闻》记者走访调查发现，多数品牌房企在房型的打造和装修上至少有3种以上风格供选择，风格多样。比如(,)红璞公寓可以提供12种装修风格的住房供租户选择。其中，广东天河区东圃红璞公寓就有6种户型三种不同的装修风格。旭辉领寓有三条产品线，包括博乐诗服务公寓、柚米国际社区和菁社青年公寓，其中，柚米国际社区是目前领寓的主要产品，占到三类产品总量的80%。 龙湖旗下冠寓则细化推出三个产品系分别为中端产品豆豆、松果以及高端产品核桃，目标客群定位为20至35岁年轻人。以冠寓北京酒仙桥店为例，其装修主色调以淡蓝色、米色和淡绿色为主，装修凸显年轻化和个性化。 同样，在《每日经济新闻》记者走访的位于成都的魔方公寓北大街店、龙湖冠寓双楠店和优客逸家店内，装修风格皆为原木色木地板，室内色调搭配以浅黄色、灰色为主，家具风格简约，配备基本桌椅、床、卫生间、厨房、电器等设施。但根据租金价格、企业定位不同，不同公寓在装修品质上稍有区别。 魔方公寓相关负责人向记者表示，采用全国统一的硬装风格更利于保证产品质量、降低成本，减少施工周期和统一公司形象。而龙湖冠寓则在不同店针对不同群体采用了稍有差异化的装修风格。 事实上，从主流长租公寓产品的主流客群看，目前大多以“90后”为主，企业也直接表示设计风格会根据年轻人的喜好定位。 在陈辉看来，好的装修对人的感受影响很大，长租公寓真正市场化以后，好的装修会带来高的溢价。他告诉《每日经济新闻》记者：“如果长租公寓的装修出问题的话，整个出租率就会受影响，盈利当然就下降了，在户型相同的情况下，装修好的可能是7000元/月，装修一般可能就5000/月，未来，装修将是租赁的一个核心问题。 （实习生俞瑶对本文亦有贡献） |